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2017年度中國房地產業十大事件

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    2017年,是房地產業經歷政策調控頗為嚴厲和頻繁之年。這一年,全國各地出臺樓市相關政策和規定的次數之多、力度之大,都超過了以往。在2018年開年之際,中國房地產雜志社聯合上海易居房地產研究院繼續為您深度盤點過去一年中國房地產業值得回顧和銘記的十大標志性事件。


事件一:限售政策密集出臺?抑制投機效應初顯
    2017年3月,廈門市國土資源與房產管理局等六部門發布樓市新政。這是全國首次出臺的限售政策。隨后全國多個熱點城市紛紛出臺類似政策,包括部分三四線城市也開始嘗試限售政策。相關統計顯示,除了上海等少數大城市以外,當前全國限售城市數量已經超過了50個。

評析:   
    2017年房地產市場需求端的抑制導向顯著,限售就屬于創新性的管制政策,體現了房住不炒的政策導向。嚴格來說,限售政策應該精準地表述為“限轉售”政策,而“限售”則更多的是當前約定俗成的表述。觀察限售的版本,很多城市規定了購房者在取得不動產權證書的兩年內,相關房源是不允許轉讓和交易的,也不允許辦理轉讓公證手續。這實際上是在房屋二次交易中增加了流通環節的管控,進而增加了房屋持有的成本。對于購房者來說,房屋的轉讓時間延長,很難做到快進快出,套利空間也減小了。這對于打擊各類投資投機炒房需求是有積極作用的。對于部分三四線城市來說,不限購而限售的做法,則綜合考慮了去庫存和控房價的雙重目標,也是穩定市場的一種暫時性手段。預計后續隨著此類政策的推進,部分限售房源會轉變為租賃房源,進而增加租賃市場的供應。


事件二:萬達大規模急瘦身?轉讓637億資產包
    7月19日,萬達商業、融創集團、富力地產在北京簽訂戰略合作協議,萬達商業將北京萬達嘉華等77個酒店以199億元的價格轉讓給富力地產,將西雙版納萬達文旅項目、南昌萬達文旅項目等13個文旅項目91%股權以438億元的價格轉讓給融創房地產集團。兩項交易總金額637億元,成為中國房地產歷史上最大的一宗并購交易。對此,萬達集團董事長王健林表示,通過這次轉讓,萬達大幅減少負債,收回巨額現金。本次協議簽訂還標志著,繼萬達商業之后,萬達文化旅游也走上“輕資產”品牌經營之路。

評析:   
    早在2015年初,萬達就開始計劃通過“輕資產”模式,輸出品牌資源和管理運營,從而加快三四線城市布局,并為公司提供長期穩定的現金流。盡管如此,7月萬達對于旗下大部分房地產開發和酒店項目的大手筆出售,仍然令行業感到震驚。雖然本次資產出售將有效緩解了萬達的資金壓力,也大步推進了其輕資產轉型,但公司未來發展的不確定性仍然存在。過去萬達商業地產的成功主要源于其獲取中心城市或新城區低價商住地的能力,以及周邊住宅物業的銷售回款。然而,如此大刀闊斧的砍掉房地產業務后,萬達失去了銷售物業提供的現金流支持。一方面,萬達在房地產行業的市場地位將被削弱;另一方面,后續萬達和政府談判的議價能力也將受到負面影響。

事件三:房地產板塊輪動繼續?三四線異軍突起
    根據國家統計局公布的70城房價指數,本輪房價上漲周期中深圳率先在2015年啟動,然后帶動一線城市領漲全國;隨著2016年“325”政策的發布,滬深房價快速上漲的態勢得到了一定的遏制,以廈門、合肥、南京為代表的樓市四小龍接過了房價領漲的大旗;隨后在2016年3季度,無錫和鄭州又取而代之,成為了全國領漲的城市;之后全國城市多點開花,武漢、長沙等熱點二線城市的房價快速上漲,在2017年2季度之后,更多的三線城市如北海、無錫和蚌埠等加入了樓市火爆的行列。樓市熱度由一線城市傳至二線城市,然后又傳至三線城市,這也使得中國樓市首次出現了類似股市中的板塊輪動現象。

評析:
    本輪樓市短周期,板塊輪動特征鮮明。主要原因有三:一是各地調控節奏不同,一線城市率先調控,部分投資者因溢出效應而進入都市圈城市和核心二線城市,當二線城市也收緊調控后,部分投資者轉戰政策寬松的三四線城市;二是資金雖然寬松,但率先進入具有很好基本面的一線城市,一線城市房價被推高之后,再進入二三四線城市;三是區域樓市彈性不同,一線城市具有全國最好的產業和經濟發展水平,并且醫療和教育資源豐富,吸引了大量高質量人才,這些得天獨厚的條件使得一線城市的樓市彈性大,在上行周期中率先啟動,其后才是二線城市,彈性弱的三四線最晚啟動上漲。另外,棚改貨幣化也刺激了本輪三四線城市房價上漲。

事件四:京滬嚴打違規商住?市場交易漸成冰凍
    2017年針對違規商住房,全國個別城市管制政策明顯收緊。3月,北京市住房和城鄉建設委員會發布《關于進一步加強商業、辦公類項目管理的公告》,明確商業、辦公類項目應當嚴格按規劃用途開發、建設、銷售、使用,未經批準,不得擅自改變為居住等用途。5月,上海市住建委等六部門聯合發布《關于開展商業辦公項目清理整頓工作的意見》,對商辦類項目進行進一步整頓,其中規定,對已售未交付入住的項目,要按照商業辦公房屋功能進行全面整改,由相關部門聯合驗收,不符合商業辦公要求的,不得交付,不得辦理房屋交易登記手續。

評析:   
    2010年全國限購政策開啟,商品住宅交易的各類約束性條件開始增加,其后,部分城市出現“不限購不限貸”的商住項目。這些建筑擅自改變規劃,將原不屬于住宅用途的建筑違規轉為居住功能,原本就屬于房地產治理整頓范疇。但由于購買門檻相對較低,商住項目需求不斷增加,并逐漸為房地產投機、投資者搭建了溫床。歷史數據顯示,商住項目占商品房交易中的比重逐年上升。2017年后此類政策管控嚴厲程度超預期,包括北京、上海等城市的嚴厲打壓,也使得市場交易快速降溫。根據易居研究院發布的北京房地產市場報告,2017年6月至10月,北京新建商住房已經出現了連續5個月保持幾乎零成交狀態。對于此類庫存房源,預計未來和租賃市場的發展會有所結合,部分持有此類物業的開發商可能會進行出租經營。

事件五:互聯網巨頭進軍房產?信用租房引導潮流
    2017年,阿里巴巴、京東、騰訊先后宣布涉足租房業務,跟地方政府合作建立住房租賃監管平臺,同時搭建長租公寓平臺拓展房地產業務線。以阿里巴巴為例,10月份,支付寶宣布正式上線租房平臺,在上海、北京、深圳、杭州、南京、成都、西安、鄭州8個城市率先推廣信用租房,芝麻信用分達到650分以上,可免租房押金。支付寶在上海的信用租房試運行顯示,提供信用免押金的房源雖然僅占房源數量的15%,但卻占據了80%的成交量,這證明信用租房模式非常受用戶歡迎。

評析:   
    2017年以來,國家連續出臺了多份重磅文件鼓勵住房租賃市場發展,預示住房租賃市場的風口已至。各大互聯網公司先后宣布進入住房租賃市場也在意料之中。其中,以支付寶為首的互聯網平臺,依托自身流量優勢、信用體系和金融服務方案,將信用租房的概念引入市場。對于租客而言,可以憑借信用租房享受免押金、按月交租等優惠,大大降低了租房的門檻。對于住房租賃企業而言,通過信用租房能夠更方便地找到優質客戶,提升市場競爭力,減少運營成本。除了降低交易費用之外,在信用租房模式下,交易信息變得更為透明。在這種模式下,租賃雙方的行為都將受到“信用”約束,過去因為信息不對稱造成的租賃關系不穩定現象或將得到改善。隨著承租人居住滿意度的提升,租賃住房相對于自有住房的替代性也將得以顯現。

事件六:環京房價領跌全國?熱點地區樓市降溫
    2017年以來,環京樓市一直備受關注,不斷有媒體爆料環京市場的慘淡情況,尤其是環京市場的典型代表廊坊市場已經進入寒冬。從數據來看,2017年11月,廊坊的新建商品住宅成交量相比于高點的3月暴跌八成,二手房房價也下跌三成左右;2017年7月,廊坊燕郊的新房網簽量僅8套,燕郊樓市幾乎徹底冰封。回顧2017年,環京房價領跌全國,跌幅最大。與此同時,全國熱點地區樓市也陸續逐漸降溫。

評析:   
    環京地區領跌全國,主要有兩個因素,一是泡沫大;二是政策嚴。擁有都市圈概念的環京區域,原本受到投資客的追捧,而過去這輪房價上漲過程中,又出現了三次政策利好,分別為2015年設立通州副中心、2016年出臺京津冀協同發展規劃、2017年設立雄安新區。這三個區域政策利好,從2015年到2017年上半年,隨著大批投資投機需求涌入,環京房價累計暴漲了二倍至三倍。2017年3月北京出臺嚴厲的調控新政,北京樓市快速降溫,并傳遞到環京地區。更關鍵的是,廊坊市在2017年3月和6月分別出臺了調控政策,對外地人要求有三年社保,嚴厲程度遠超環深區域和環滬區域,效果立竿見影。全國來看,熱點城市普遍按照“分類調控,因城施策”的原則出臺了相應的調控政策,持續的高壓政策導致此前過熱的樓市逐漸降溫。

事件七:雄安新區千年大計?擺脫房地產依賴癥
    2017年4月1日,中共中央、國務院宣布在河北雄安設立國家級新區。中央重視,級別較高,全新規劃,千年大計,國家大事,其改革創新的重大意義,比肩深圳經濟特區和上海浦東新區。在4月6日舉行的京津冀協同發展工作推進會議上,國務院副總理張高麗強調,要合理把握雄安新區的開發節奏,堅決嚴禁大規模開發房地產,嚴禁違規建設,嚴控周邊規劃,嚴控入區產業,嚴控周邊人口,嚴控周邊房價,嚴加防范炒地炒房投機行為,為新區規劃建設創造良好環境。時任河北省委書記趙克志也提出,雄安新區是體制與機制創新的高地和高端高新產業集聚地,不是大搞房地產開發,更不是炒房淘金的地方。
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評析:

    改革開道、民生為本、注重實體經濟發展,未來的雄安新區去房地產化的決心非常堅定。雄安新區不搞土地財政,不  走依賴房地產的城市發展老路,未來將在房地產方面進行創新。新思路可用三句話概括:一是變土地平衡為城市平衡;二是變政府爭利為讓市民獲利;三是變產權少數人擁有為社會共有。雄安新區將全面落實“房子是用來住的,不是用來炒的”理念,更好地解決外來創業、就業者的居住問題,既要滿足不同群體的住房需求,又不能留下炒作空間。預計將推行租購并舉,其中公共租賃住房是大頭。雄安新區將是“二次房改”的樣本工程和試驗田,將會探索“房住不炒”的住房制度,5-10年后,將形成全新住房模式,并可能被其他地區所借鑒。

事件八:租賃政策暖風頻吹?租賃市場春天已來
    2017年租賃政策頻出。5月,住建部發布《住房租賃和銷售管理條例(征求意見稿)》。7月,住建部等九部委發布《關于在人口凈流入的大中城市加快發展住房租賃市場的通知》。8月,國土部、住建部聯合發布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》。10月,十九大提出,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。12月,中央經濟工作會議提出,要發展住房租賃市場特別是長期租賃。12月,全國住房城鄉建設工作會議認為,支持專業化、機構化住房租賃企業發展,加快建設政府主導的住房租賃管理服務平臺。

評析:
    多年來,在住房商品化、市場化的發展大潮中,過于重視買賣市場,而忽視了租賃市場。而2017年政府高度重視,持續發力,諸多國家層面政策集中出臺,多地也出臺了地方實施細則,企業參與熱情高漲。這預示著我國住房租賃市場的春天已經來臨,2017年堪稱中國住房租賃市場發展元年。這一輪租賃政策的出臺,直擊了租賃市場的各類痛點。總體上看,此類市場的建立符合兩個基本導向。第一是房住不炒的方針,租賃市場的發展能較好地抑制炒房需求;第二是提高人民美好居住需要的目標,租賃市場發展得好,可以增進租戶的住房福利。而這兩個方面,也是房地產長效機制所追求的目標。

事件九:十九大提房住不炒?穩定房價已成國策
    十九大提出,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度,讓全體人民住有所居。此次會議明確提出了“房住不炒”的政策方針,這一方針在后續的各類會議上得到延續。比如2017年12月,全國住房城鄉建設工作會議明確,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,完善促進房地產市場平穩健康發展的長效機制,堅持調控目標不動搖、力度不放松,保持房地產市場調控政策的連續性和穩定性,繼續嚴格執行各項調控措施,防范化解房地產市場風險。

評析:
    “房住不炒”寫入十九大報告,釋放出積極信號,體現了中央定性住房市場、穩定價格的決心。“房住不炒”將成為未來五年甚至更長年份中住房市場發展的指導思想,也將成為房地產發展長效機制中的重要組成部分。相關措施正在落地推進中,比如針對首付貸、消費貸等資金違規流入樓市的現象,全國多地采取了較為嚴厲的政策,進而有效推進了房地產交易市場去杠桿。又如十九大后,住建部和發改委對全國重點城市的房屋銷售市場進行檢查,尤其是重點檢查了銷售環節中違規收費、變相漲價等做法。此類檢查和“房住不炒”的思路高度吻合,也呼應了房地產長效發展機制的思路。

事件十:萬科并購普洛斯?晉級中國物流地產N0.1
    2017年7月17日,萬科公告將與厚樸、高瓴資本、SMG、中銀集團投資有限公司組成財團,共同參與普洛斯(Global Logistic Properties Limited)的潛在私有化,股權比例為:厚樸投資占股21.3%、萬科集團占股21.4%、高瓴資本占股21.2%、中銀集團投資有限公司占股15%、普洛斯管理層占股21.2%。本次收購代價為3.38新加坡元/股,收購的總代價約159億新加坡元(約787億元人民幣),這筆交易最晚將于2018年4月14日之前完成。交易完成后,普洛斯將從新加坡交易所退市。11月底,該收購要約已獲普洛斯股東批準。

評析:
    早在2014年萬科就開始涉足物流地產行業,近兩年來,萬科一直在重點部署其物流板塊,目前已經打造有物流品牌“萬緯物流地產”。7月份,萬科宣布參與亞洲物流地產巨頭普洛斯的私有化更是其多元化發展的一大突破。萬科未來將和普洛斯展開合作,有望在全球范圍內打造全新的商業發展模式。另外,10月份,萬科公告認繳15億元參設物流地產投資基金,將投資于中國境內確定區域的物流地產項目。普洛斯作為全球領先的物流地產商,擁有豐富的物流地產基金管理經驗,萬科依靠和普洛斯的戰略協同及資源互補,將加快物流地產領域的投資運作,發掘更多業務機會。經此并購之后,萬科將成為全國物流地產的龍頭企業。相信未來,會有更多開發商會選擇通過并購手段,來拓展新的業務板塊,實現多元化發展。

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